Cosa sono e a cosa servono le tabelle millesimali?
In materia condominiale, la funzione delle tabelle millesimali ha un’importanza evidentemente fondamentale. Queste, infatti, consentono di quantificare il valore di ogni singola unità immobiliare e della consequenziale quota di partecipazione nelle spese da ripartire tra ciascun condomino in relazione alle parti comuni dell’edificio. In tema di mutamento dei valori millesimali, a seguito di un periodo caratterizzatosi per gli orientamenti contrapposti, a far chiarezza è intervenuta una storica sentenza della Corte di Cassazione (Cass. Civ., sent. n. 11960/2004), che ha considerato dirimente l’allegazione delle tabelle millesimali al regolamento condominiale di matrice contrattuale.
Come può avvenire la revisione delle tabelle millesimali?
Se, infatti, queste tabelle vengono ab origine allegate al predetto regolamento, per i giudici di legittimità è allora necessario che tutti i condomini prestino unanimamente il proprio consenso alla revisione delle tabelle millesimali o, in difetto dell’unanimità consensuale, che un giudice emetta una sentenza dopo il contraddittorio instaurato tra ognuno di loro; in caso di mancata allegazione al regolamento condominiale, per procedere con la revisione delle tabelle millesimali sarà, invece, sufficiente una delibera assembleare approvata a maggioranza degli intervenuti rappresentanti almeno la metà del valore dell’edificio.
La delibera assembleare approvata a maggioranza, logicamente, dovrà considerarsi nulla nel primo caso esposto. La questione è stata successivamente oggetto anche della riforma del condominio del 2012 che, con la modifica dell’art. 69 disp. att. c.c., ha stabilito che “i valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale possono essere rettificati o modificati all’unanimità”; si torna, però, al criterio della maggioranza qualificata di cui all’art. 1136, comma 2, c.c. nei soli due casi in cui i millesimali “sono conseguenza di un errore” o “quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione”.
Da ultimo, deve sottolinearsi che capita sovente che si verifichi un cambio di destinazione d’uso (da negozio ad appartamento, ad esempio); in questo caso, non rientrando nei due casi profilati dalla norma riformata (errore e modifica condizioni di una parte dell’edificio), non sarà possibile operare una revisione delle tabelle millesimali, a patto però che non sussista un rilevante aumento dei costi per lo stabile. In presenza di tale evenienza, dovrà essere valutata nel caso concreto la possibilità di operare una variazione dei millesimi posseduti dal condomino interessato.
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