Possibilità per il conduttore di non corrispondere i corrispettivi di locazione e di chiedere la risoluzione del contratto

Come è noto il contratto di locazione, di pacifica natura sinallagmatica, prevede che una parte detta locatore si obbliga a far godere all’altra conduttore – una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo.

 

Il contratto di locazione

Il contratto di locazione è un contratto a prestazioni corrispettive, cosicché ove intervengano dopo la conclusione del contratto degli eventi che impediscano il godimento dell’immobile può esservi la liberazione del debitore dall’impegno assunto di fornire la controprestazione poiché l’evento impeditivo rende priva di causa anche la controprestazione.

Si deve premettere che l’emergenza sanitaria che ha investito il nostro paese ha fatto sì che il governo abbia dovuto emanare delle norme atte a contenere la diffusione del virus noto come coronavirus, con la conseguenza che le attività commerciali sono state tutte sospese a tempo indeterminato.

Appare evidente come il mancato esercizio dell’attività commerciale comporti un danno economico non indifferente sia per i locatori sia per i conduttori.

 

Impossibilità ad adempiere

I principi generali sulle obbligazioni individuano quale causa di estinzione del vincolo obbligatorio diversa dall’adempimento l’impossibilità ad adempiere ex art 1463 c.c.

La giurisprudenza di merito ha chiarito che “la sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore, infatti, è legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore” (Sent. Trib. Milano n. 8.09.2017).

La sentenza di merito sopra richiamata è recepimento dell’orientamento giurisprudenziale più risalente secondo cui “Qualora per fatto non imputabile alle parti (nella specie: calamità naturale con conseguente inagibilità dell’immobile oggetto della locazione) vi sia impossibilità, per il conduttore, di godere l’immobile cessa, per il conduttore, l’obbligo di pagamento del canone” (Sent. Corte Cass. n. 17844/2007).

La medesima sentenza dei giudici di legittimità ha poi decretato che, in caso di impossibilità di godere dell’immobile locato deve ritenersi operante la disciplina generale di estinzione del rapporto contrattuale per sopravvenuta impossibilità della prestazione non imputabile alle parti ex art 1463 ss c.c. (Sent. Corte Cass. n. 17844/2007, ma anche sent. corte Cass. n. 3440/2006 e n. 9199/2003).

 

Risoluzione del contratto 

La risoluzione del contratto a causa del mancato godimento dell’immobile locato comporta l’obbligo per il conduttore di restituire l’ente locato.

È evidente che la possibilità di godimento parziale dell’ente locato non implica la risoluzione ope legis del relativo contratto di locazione, non integrando impossibilità assoluta ed oggettiva per il locatore di mantenere la cosa locata in stato da servire all’uso convenuto, secondo quanto disposto dall’art. 1575 c.c. Pertanto, ove il godimento dell’immobile sia ancora possibile, il conduttore, pur in presenza del parziale inutilizzo, è tenuto a pagare il canone fino al momento in cui non abbia cessato il godimento stesso, ponendo l’immobile a disposizione del locatore (Pret. Perugia, Foligno, 16 giugno 1999, n. 31, in Arch. loc., 2000, 110).

In conclusione dunque: il conduttore di un immobile ad uso commerciale ha diritto alla risoluzione del contratto di locazione laddove, a causa dell’emergenza epidemiologica non abbia la disponibilità di godere dell’immobile locato. Ciò significa che il conduttore, legittimamente può richiedere la risoluzione del contratto ed è esentato dal corrispondere i corrispettivi di locazione a scadere.

 

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